Irina Díaz
Puebla enfrenta una crisis silenciosa pero devastadora en su mercado inmobiliario. En solo nueve meses, de enero a septiembre de 2025, se denunciaron formalmente mil 162 despojos en el estado, lo que equivale a un promedio de 129 casos al mes y 4 despojos diarios. La cifra no incluye los fraudes, un delito que, de acuerdo con especialistas, sería aún más numeroso y difícil de rastrear.
El dato fue revelado por Carolina León, presidenta de la Asociación para la Defensa y Apoyo al Gremio Inmobiliario (ADAGI), quien advirtió que, aunque no existen cifras oficiales de 2026, la percepción en el gremio es que ambos delitos se han incrementado.
En entrevista para Ventana Pública, explicó que en Puebla operan dos fenómenos distintos pero igual de lesivos para el patrimonio familiar: el despojo y el fraude inmobiliario, ambos con estructuras cada vez más sofisticadas y con presunta colusión de autoridades.
El despojo: de 5 a 15 años de cárcel
“Hay dos temas aquí, uno es el despojo que se ha comentado muchísimo. Hay una propuesta del gobernador que en febrero de 2026 pide que se incrementen las sanciones a 15 años de prisión por el tema del despojo inmobiliario”, señaló.
Actualmente, el Código Penal del Estado sanciona el despojo con penas mucho menores, lo que ha permitido que se vuelva un delito recurrente. El despojo ocurre cuando una persona es sacada de su vivienda con uso de fuerza pública, de manera furtiva o a escondidas, para arrebatarle la posesión o la propiedad.
“Te sacan de tu inmueble y pierdes la propiedad. Llegan con documentos falsos, con supuestos dueños, a veces con apoyo de cuerpos de seguridad, y cuando te das cuenta ya perdiste tu casa”, lamentó.
La iniciativa para endurecer las penas busca inhibir esta práctica que, de acuerdo con la asociación, se ha profesionalizado en los últimos dos años.
El fraude: el delito invisible
Si el despojo es grave, el fraude es masivo, ya que no existe una métrica exacta debido a que la Fiscalía General del Estado lo contabiliza dentro del rubro general de fraudes, sin desagregar los inmobiliarios.
“Fraudes ha habido más que despojos seguramente”, afirmó.
La mecánica delictiva es casi siempre la misma: se falsifican documentos, se colocan carteles de “Se vende casa” o “Se renta” en zonas de alta demanda y se engancha a las víctimas con precios por debajo del mercado.
“Tú preguntas por el inmueble, te lo muestran, te dicen que para apartarlo necesitas dar 50 mil pesos y muchos caen en eso, hasta les depositan al inmobiliario a su tarjeta de crédito… lo hacen y después el inmobiliario apaga su teléfono y nunca más lo vuelves a encontrar”, relató.
En otros casos, piden apartados para renta o venta, firman recibos sin validez legal y desaparecen. Las víctimas, en su mayoría familias que buscan su primera vivienda o migrantes que regresan a invertir en Puebla, se quedan sin dinero y sin certeza jurídica.
Al ser cuestionada sobre las zonas de mayor incidencia, afirmó que no hay una zona específica, pero sí patrones claros.
“Esta mafia está por todo el estado de Puebla, se dan en donde hay más plusvalía, como Atlixco, las Cholulas, Lomas de Angelópolis, Huejotzingo, Cuautlancingo, porque son las zonas de crecimiento y con más movimiento inmobiliario”, sostuvo.
Incluso, los fraudes se han detectado en la venta irregular de terrenos en las faldas del volcán Popocatépetl, donde se comercializan predios sin certeza legal, ejidales o de riesgo.
El modus operandi común es que quien vende no es el propietario, sino un poseedor.
“Si tú pides documentos resulta que quien lo está vendiendo es un poseedor, no es el propietario. Te muestran una constancia de posesión, pero no una escritura”, explicó.
Particulares, notarios y juzgados: la red detrás
Contrario a lo que se piensa, no son grandes empresas inmobiliarias las que cometen estos delitos, sino particulares que operan con redes de complicidad, dobles partidas en el Registro Público de la Propiedad y presunta colusión de autoridades.
De acuerdo con ADAGI, se ha documentado la participación de algunos notarios en la validación de documentos apócrifos y de personal de juzgados que facilita juicios simulados para adjudicarse propiedades.
“No son empresas quienes cometen el despojo, son particulares, dobles partidas en el Registro Público, colusión de autoridades, que se colude el notario, el Registro Público de la Propiedad”, denunció.
Sobre la posible vinculación con el crimen organizado, prefirió no aseverarlo de forma directa, aunque reconoció que por la operación y la violencia con la que se ejecutan algunos despojos, podría haber casos vinculados.
Los más vulnerables ante estas redes son los menores de edad que quedan como herederos y los adultos mayores, a quienes les falsifican firmas o los presionan para vender por debajo del valor.
“Se aprovechan de los menores de edad y adultos mayores, quienes son los más vulnerables para este tipo de delitos”, advirtió.
La apuesta: una Ley Inmobiliaria para Puebla
Ante este panorama, la ADAGI impulsa desde 2024 una iniciativa de Ley Inmobiliaria que actualmente se encuentra en estudio en el Congreso del Estado. La propuesta plantea que todos los asesores estén certificados, registrados en un padrón estatal y regulados por Profeco y la Secretaría de Desarrollo Económico y Trabajo.
“Nosotros estaríamos regulados por Profeco y la Sedetra, sería que te sancionen, te quiten tu licencia, te multen y que lleves a cabo la reparación del daño, te pueden demandar y llevar a cabo un juicio porque ahora sí tiene un padrón”, detalló.
El objetivo es que el ciudadano pueda verificar en un padrón público si quien le ofrece una casa está realmente acreditado y, en caso de fraude, haya una vía legal clara para la reparación del daño.
¿Cómo detectar a un defraudador?
La presidenta de la asociación compartió una guía básica para no caer en fraudes:
“Cuando tú contratas a un profesional que está capacitado, él te va a ir guiando. Lo primero que debes hacer antes de que des un peso por un inmueble es revisar los documentos, hasta que no estés segura de que estás hablando con el propietario y te están haciendo un contrato”, recomendó.
Los tres filtros indispensables son:
- Verifica su certificación: que el asesor esté certificado, dado de alta en el SAT y pertenezca a alguna asociación formal como ADAGI.
- Exige oficina y localización: que tenga una oficina fija, no solo un número de celular, y que sea localizable.
- Revisa la propiedad: que entregue documentos completos de la casa, escrituras, boleta predial, y que acredite legalmente que quien vende es el dueño.
“Que contraten un asesor inmobiliario, pero antes identifiquen que sea certificado, que tenga una oficina fija, que esté dado de alta en el SAT y que entregue documentos de la casa”, concluyó.
De esta forma, mientras la ley no se apruebe, la recomendación es no entregar dinero en efectivo, no hacer apartados sin contrato y verificar siempre la propiedad en el Registro Público de la Propiedad.
